Die Grundsteuer ist 2025 bei bestimmten Grundstücken kräftig gestiegen und macht in der Folge das Wohnen noch teurer. Grund genug, hier zusammenzufassen, was für Eigentümer*innen sowie Mieter*innen wichtig zu wissen ist.

Was sind die Grundlagen?
Nach langen und zahlreichen Verfahren hat das Bundesverfassungsgericht im Jahre 2018 den Gesetzgeber verpflichtet, eine Neuregelung der Grundsteuer bis spätestens zum 31. Dezember 2019 zu treffen. Im Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg ist nunmehr ein sogenanntes modifiziertes Bodenwertmodell verankert. Es verzichtet darauf, Art und Umfang darauf aufstehender Gebäude zu berücksichtigen und hebt nur auf den Bodenwert ab. Das hat den Vorteil einfacher Umsetzbarkeit für die Verwaltung, aber den Nachteil, dass Besonderheiten einzelner Grundstücke im Wesentlichen nur auf Initiative der jeweiligen Eigentümer*innen berücksichtigt werden können.

Grundlage der Steuerermittlung ist der sogenannte Bodenrichtwert, der von regionalen Gutachterausschüssen aus den Kaufpreisen früherer Grundstückskaufverträge unter Beachtung lokaler Besonderheiten bei Lage und Zustand des Grundstücks innerhalb von Bodenrichtwertzonen ermittelt werden. Diese sind zwangsläufig typisierend. Der Bürger hat daher keine Möglichkeit, gegen die Festsetzung von Bodenrichtwerten an sich vorzugehen.

Wie können Grundstückseigentümer*innen dennoch gegen einen typisierenden Wert vorgehen?
Weicht nach eigener Ansicht der Wert des Grundstücks aufgrund von dessen Besonderheiten ab, kann er auf den Gutachterausschuss zugehen, der seine Entscheidung korrigieren kann.

Das Mittel der Wahl ist in § 38 Abs. 4 LGrStG verankert: Der oder die Eigentümer*in muss hierzu ein sogenanntes qualifiziertes Gutachten beauftragen, das entweder vom Gutachterausschuss oder von entsprechend qualifizierten Sachverständigen erstellt wird. Die Kosten muss der oder die Eigentümer*in tragen, aber das Ergebnis des Gutachtens wird – nach weiterer Prüfung durch das Finanzamt – nur berücksichtigt, wenn der so ermittelte Wert um mehr als 30 % vom Bodenrichtwert abweicht.

Grundlage für die Grundsteuerbescheide sind Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid, die durch das örtlich zuständige Finanzamt erlassen werden. Gleich ob Eigentümer hiergegen Einspruch eingelegt haben oder nicht, müssen diese Bescheide von der Stadt Freiburg bei der Erhebung der Grundsteuer zugrunde gelegt werden. Änderungen nach erfolgreichem Einspruch werden von der Stadt automatisch und rückwirkend berücksichtigt. Für die Zukunft sind Änderungen nur durch entsprechende Anträge beim Finanzamt möglich.

Für die laufende Besteuerungsperiode lässt die Finanzverwaltung noch zu, dass bis spätestens 30. Juni 2025 ein qualifiziertes Gutachten in Auftrag gegeben wird. Der Nachweis der Auftragserteilung genügt also. Dessen Ergebnis wird rückwirkend zum 1. Januar 2025 berücksichtigt.

Wurde Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid eingelegt, kann ein Gutachten noch vorgelegt werden, bis über den Einspruch unanfechtbar entschieden ist.

Das FG Baden-Württemberg hält in mehreren, ausführlich begründeten Entscheidungen die neue gesetzliche Regelung für rechtmäßig (Urteile vom 11. Juni 2024, Az. 8 K 2368/22 und 8 K 1582/23). Hiergegen sind Revisionen beim Bundes-finanzhof anhängig (Az. II R 26 und 27/24). Außerdem sind im Weiteren (noch Jahre dauernden) Verlauf Verfassungs-beschwerden zu erwarten.

Welche Auswirkungen haben die neuen Werte für Mieter?
Nach der Betriebskostenverordnung darf die Grundsteuer auf Mieter umgelegt werden. Das findet regelhaft statt. Sofern sich die Grundsteuer gegenüber früher maßgeblich erhöht hat, ist den Eigentümern dringend zu empfehlen, ihre Mieter darauf hinzuweisen und, sofern möglich, die laufenden Vorauszahlungen auf die Nebenkosten anzupassen.

Soll mit der Neuregelung Bauwilligkeit gefördert werden?
Ein verbreiteter Irrtum besteht dahingehend, mit der neuen Grundsteuer B, die zwangsläufig bei größeren Grundstücken, also auch bebaubaren, zu höherer Steuerbelastung führt, sei beabsichtigt, die Eigentümer zum Verkauf oder zur Bebauung zu bewegen. Die damit einhergehende stärkere Belastung entsprechender Grundstückseigentümer ist nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts ein Gebot der Gerechtigkeit. Daher soll auch das Gesamt-Grundsteueraufkommen im Wesentlichen gleichbleiben. Angeblich wird das auch eingehalten. Mehrbelastungen gegenüber dem früheren Zustand seien hinzunehmen. Wohngrundstücke, insbesondere ältere Ein- und Zweifamilienhäuser mit großem Grundstück werden, wie sich gezeigt hat, daher eher belastet. Letztlich wird wohl das Bundesverfassungsgericht zu befinden haben, ob die Regelungen „gerecht“ im Sinne der Verfassung sind.

Um die Bebauung geeigneter Grundstücke zu fördern, sieht § 50a LGrStG einen gesonderten Hebesatz für baureife Grundstücke vor (sogenannte Grundsteuer C), wenn städtebauliche Gründe vorliegen, insbesondere erhöhter Bedarf an Wohn- und Arbeitsstätten usw.

Die Verwaltung der Stadt Freiburg wurde in der Gemeinderatssitzung vom 26. November 2024 von den Fraktionen beauftragt, zeitnah ein Konzept für eine Grundsteuer C zu entwickeln, sodass über eine Einführung zum 1. Januar 2027 entschieden werden kann. Die Hoffnung ist, dass brachliegende Grundstücke so schneller bebaut werden.

Umfassende Informationen bieten www.grundsteuer-bw.de und www.freiburg.de, Stichwort Grundsteuer.

Dr. Christoph Rosset